Entenda os sistemas de Registro de Imóveis

Função do Registro de Imóveis

A função básica do registro de imóveis é gerar publicidade da situação jurídica dos imóveis, ou seja, levar ao conhecimento de pessoas indeterminadas o feixe de relações jurídicas que paira em um dado momento sobre um dado imóvel, e, com isso, constituir titularidades reais.

A finalidade econômica é reduzir a assimetria de informações e os custos de transação; reduzir ou eliminar os efeitos nocivos do “clandestinismo jurídico” – a existência de relações jurídicas ocultas, extremamente perigosas para terceiros.

A publicidade gera uma declaração não receptícia desta situação, ou seja, é eficaz independente de chegar efetivamente ao conhecimento do público; basta que seja possível tal conhecimento, que a declaração seja cognoscível. Há mesmo uma presunção absoluta de conhecimento destas informações (Carlos Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registros). 

O sistema brasileiro é um sistema de “registro de direitos”, e não de “registro de documentos”. Donde a publicidade diz respeito à situação jurídica do imóvel, e não apenas a qual título foi registrado em primeiro lugar – não obstante informe e esteja vinculado ao título que deu causa ao direito.

Com isso, o registro é um repositório de informações; mas, ao mesmo tempo, a publicidade gera efeitos jurídico – a impossibilidade de se alegar desconhecimento das informações presentes no registro; e uma presunção em favor do titular dos direitos registrados, que somente pode ser afastada se o registro for cancelado.

Histórico

Antecedente necessário à compreensão dos modernos sistemas de registro – os modos de aquisição da propriedade no Direito Romano:

1. Compra e venda romana: contrato com efeitos obrigacionais, em que o vencedor se obriga a transmitir a POSSE da coisa vendida.

2. A aquisição da propriedade ficava condicionada ao usucapião; ou à realização de uma solenidade distinta do contrato de venda e que, em si mesma, consistia em um modo de aquisição.

Os sistemas de Registro de Imóveis

No Direito Romano clássico, a solenidade variava conforme a coisa vendida fosse “res mancipi” (terrenos itálicos, animais de tiro e carga, escravos) ou “res nec mancipi” (outras coisas).

1.Para as rei nec mancipi o modo de aquisição era a traditio, tradição;

2.Para as rei mancipi o modo de aquisição era uma solenidade mais elaborada – em geral, a mancipatio (negócio jurídico formal celebrado perante cinco testemunhas e um libripens com balança – o adquirente afirma a propriedade e bate na balança com um pedaço de cobre, representando o preço, sem oposição do alienante) ou a in jure cessio (processo de reivindicação simulado, perante magistrado, sem oposição do alienante).

O direito romano pós-clássico suprime a distinção, para este fim, entre res mancipi e res nec mancipi, de modo que a propriedade de qualquer coisa passa a ser passível de aquisição pela traditio – efetiva, simbólica ou ficta.

Classificação tradicional dos sistemas de registro (Afrânio de Carvalho e a maior parte da doutrina civilista):

a)Sistema consensual, privatista ou francês;

Publicidade com mero efeito de aviso a terceiros de atos que já se aperfeiçoaram pelo acordo de vontades; assim, o título é o elemento dominante.

b) Sistema publicista ou alemão;

Publicidade é elemento constitutivo do próprio direito real, não bastando, para tanto, o acordo de vontades; assim, o modo de aquisição é o elemento dominante.

Adota, portanto, o “princípio da inscrição”.

c) Sistema eclético(também conhecido como “romano”);

Há uma combinação entre título e modo de aquisição (e a publicidade registral substitui a tradição); assim, título e modo são imprescindíveis à criação do direito real.

Adota, portanto, o “princípio da inscrição”.

Afrânio de Carvalho, ainda, propõe algumas outras formas de classificar os sistemas de registro:

1.Quanto à forma de escrituração: Transcrição; Inscrição.

2.Quanto à organização das informações: Base pessoal; base real; folha comum.

Quer saber mais sobre o tema? Assista a aula de Registro de Imóveis do Professor Ivan Lago e fique por dentro de mais detalhes:

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