De acordo com o art. 504 do CC “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”.
A disciplina prossegue em seu parágrafo único para esclarecer que “Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço”.
À vista deste preceito normativo é que a doutrina brasileira tratará da venda de bem condominial e da sua respectiva fração ideal.
É possível que na copropriedade um dos condôminos queira vender a sua fração ideal, aspecto juridicamente possível eis que o proprietário tem o direito de dispor sobre o bem (CC, art. 1.228). Também é isto o que se extrai do art. 1.314 do CC segundo o qual “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com indivisão, reivindica-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.
Recorde-se que haverá o direito de preferência nas alienações onerosas, tais como compra e venda (CC, art. 504) e dação em pagamento (CC, art. 356).
Para que haja a aludida preferência deverá existir notificação (judicial ou extrajudicial) dos condôminos, facultando o exercício da preferência no prazo de trinta dias, sob pena de ineficácia do negócio jurídico em relações aos condôminos prejudicados. Deve-se aplicar, à vista da lacuna normativa do CC, o instituto da analogia (LINDB, art. 4º) e, justamente por isto, utilizar-se do art. 27 da Lei nº 8.245/91, fixando-se prazo de 30 dias (art. 28, Lei das Locações).
E o que acontece se não for conferido o direito de preferência?
O condômino preterido terá o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias da ciência para ajuizar ação de adjudicação compulsória, depositando o valor. Esta demanda também poderá ser chamada de ação de preempção com depósito do preço correspondente ou ainda ação de preferência. Este direito de preferência não existirá no condomínio edilício no que tange à coisa exclusiva. Igualmente não incide nas alienações gratuitas (doações).
Acaso haja desrespeito a esta preferência, o preterido terá o prazo legal decadencial de cento e oitenta dias para depositar o preço e reaver a coisa para si (CC, art. 504).
Na hipótese de mais de um condômino desejar exercitar a preferência, preferirá aquele com benfeitorias de maior valor e, na falta destas, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverá a parte vendida aos coproprietários que a quiserem, depositando previamente o preço (CC, art. 504). No escólio de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald[1] “a norma legal presta justa homenagem à função social da propriedade, estabelecendo que preferirá aquele que tiver o maior número de benfeitorias” e, como já se viu, na falta destas, o de maior quinhão, somente admitindo-se a hipótese de venda na proporcionalidade de cada um no caso de superação destes pré-requisitos.
Segundo Maria Helena Diniz[2], enquanto não ultrapassado o prazo de preferência estar-se-á diante de uma propriedade resolúvel.
É importante arrematar com a lembrança de que este direito de preferência não se aplicará no caso de condomínios edilícios, bem como não se aplicará para casos de alienações gratuitas (doações).
Flávio Tartuce[3] leciona que há polêmica no próprio Superior Tribunal de Justiça sobre o alcance do art. 504 do CC, ou seja se a mesma aplicar-se-ia tanto aos bens indivisíveis, quanto aos divisíveis, recordando que durante os 86 anos de vigência do anterior CC/16 não se chegou a um consenso em relação ao problema. Segundo o doutrinador, apesar da polêmica, o entendimento majoritário na própria Casa Judiciária é no sentido de que “a restrição somente se aplica aos casos de condomínio indivisível”, notadamente por se tratar de norma restritiva a não comportar interpretação extensiva.
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[1] FARIAS, Cristiano Chaves de, e ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Contratos. 5ª Edição. São Paulo: Atlas, 2015, p. 589.
[2] Op. Cit. p. 214.
[3] TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 10ª Edição. São Paulo: Método, 2015, p. 292.
