O Time-Sharing ou a Multipropriedade Imobiliária

O condomínio tradicionalmente é visto como o regime de compartilhamento da propriedade no espaço. O time-sharing, inovando a ordem jurídica anterior, diz respeito ao regime de compartilhamento da propriedade no tempo.

Decorre da faculdade de dividir o bem. Compra-se em grupo e cada proprietário tem uma escritura pública com sua fração ideal, a qual lhe confere determinado tempo de utilização. Se temporiza o acesso e vende-se tal acesso proprietário por determinado período.

Sua criação não viola a tipicidade proprietária, relacionando-se ao seu caráter elástico, o qual aduz que toda propriedade poderá ter um caráter máximo ou mínimo, moldurado segundo a autonomia. Traduz uma forma sofisticada de condomínio com registro plural e unidade autônoma. Como direito real que o é, tal propriedade admite transferência (inter-vivos ou causa mortis), bem como hipoteca e penhora.

Criada nos Estados Unidos da América na década de 60, ainda carece de legislação específica no Brasil. Assim, hodiernamente é praticada no território nacional como uma figura atípica, sendo uma importante modalidade do tráfego jurídico. Destarte, mesmo sendo atípica, vem crescendo a incidência de negócios a envolvendo, mormente em zonas de veraneio e apart-hoteis. Segundo Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald[1], o tipo multipropriedade vem ganhando espaço no Brasil, mesmo diante da atipicidade, em virtude da segurança proporcionada pelo Registro Geral de Imóveis. Outrossim, acaso pactuada na modalidade societária, aduz os referidos autores, igualmente será imposto o registro, como forma de publicizar esta situação.

Conceitualmente, portanto, nas palavras de Dário da Silva Oliveira Júnior e Victor Emanuel Christofari[2], “a multipropriedade designa uma relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, coisa esta repartida em unidades de tempo, de modo a permitir que diversos titulares possam utilizar-se daquela com exclusividade, cada um a seu turno, de maneira perpétua ou não”.  Recorda Gustavo Tepedino[3] que “neste sistema todos os multiproprietários são condôminos, mas este condomínio somente será exclusivo na unidade autônoma no tempo fixado no pacto”.

Desta forma, assegura a multipropriedade o compartilhamento proprietário em unidades fixas de tempo, sendo assegurado a cada titular o uso exclusivo em um certo período e durante certa temporada. Nessa toada, o seu preço é fixado consoante o espaço de tempo e a temporada de uso.

Lembra Maria Helena Diniz[4] que há uma espécie de direito real de habitação periódico, como bem chamam os portugueses, democratizando o imóvel segundo usos de sucessivos titulares. Assim, todos os adquirentes são comproprietários de fração ideal, sofrendo limitações temporais e condominiais, sendo que a relação de divisão de tempo resta estabelecida em um regulamento. Arremata a Professora paulista informando que este regime proprietário é conhecido na Argentina e Venezuela, sob o batismo de propriedade de tempo compartilhado, e na Itália como proprietá spazio temporale.

A aplicação prática do instituto costuma dizer respeito a imóveis de férias, como casas, chalés e apartamentos cujos proprietários desejam utilizar-se por apenas uma determinada fração de tempo. Outrossim, o sistema também costuma ser utilizado em hotelaria e programas de navios, com um viés um pouco mais empresarial.

Nessa esteira, Maria Helena Diniz[5] aduz serem quatro as modalidades de multipropriedade:

a)acionária ou societária: aqui uma sociedade, proprietária do imóvel de lazer, emite ações ordinárias representativas da propriedade daquele imóvel, as quais ficam em poder dos efetivos proprietários.  Tais ações garantem a gestão social do imóvel e conferem ao acionista direito de uso daquele bem por um dado período no tempo;

b)direito real de habitação periódica: muito usual em Portugal, com características de direito real de fruição sobre coisa alheia, pelo qual o proprietário pode usar um imóvel em zona turística por prazo certo e proporcional à natureza de seu investimento. Há, inclusive, uma espécie de certificado de predial o qual possibilita a transferência proprietária, desde que assente no registro público;

c) imobiliária ou de complexo de lazer: cada multiproprietário obtém uma cota ideal alusiva ao solo, edificação, centro de lazer e apoio, sendo possível o uso por determinado período de tempo e em atenção às normas condominiais;

d) hoteleira: tem por escopo expandir zonas hoteleiras e centros turísticos, existindo o direito de uso habitacional de temporário de unidade ou apartamento de hotel da malha societária ou conveniado. O direito do aludido uso exige comunicação prévia, com agendamento de período. A disponibilidade será diretamente proporcional ao investimento realizado. De mais a mais, este crédito-hoteleiro do comproprietário poderá, por ato de vontade, ser cedido a terceiro, até mesmo de forma onerosa.

A multipropriedade vai, ainda, travestindo negócios que envolvam apart-hoteis, nas quais os proprietários se tornam titulares de um fração ideal do empreendimento com o respectivo uso por determinado período.

Tendo em vista a lacuna legislativa sobre o tema no Brasil, a doutrina, por analogia, propugna a aplicação das regras relacionadas ao condomínio, na forma do Enunciado 89 do Conselho da Justiça Federal; cita-se: “o disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.