Entenda o instituto do contrato de locação

Você já deve ter percebido que o contrato de locação é um assunto de grande relevância e muito presente no contexto da prática forense. Além de ser uma oportunidade para você se inserir no mercado jurídico. E como advogado, você precisa ficar atento a este instituto! 

É um tema importante no dia a dia da advocacia cível em que você terá diversas possibilidades para atuar. Como na atividade empresarial através da locação comercial, na atividade de administração de imóveis. Além de poder oferecer consultorias  em favor de um locador ou de um locatário, que se encontre em algum conflito ou em uma situação duvidosa, que será resolvida por sua atuação.

O que é um contrato de locação?

É uma relação jurídica em que uma das partes, chamado de locador ou senhorio, vai fornecer à outra pessoa, o uso e gozo de um bem, que pode ser um bem imóvel ou coisa móvel.

Inicialmente, deve-se ter em mente que as pessoas não contratam pelo mero prazer de assumir obrigações. A regra é que, as pessoas contratem com uma determinada finalidade e propósito. Principalmente porque na locação o locatário possui a necessidade de obter o bem. 

Por muitas vezes, esse contrato de locação é a única opção que existe para o arrendatário, outra vezes é uma escolha, em que possui a opção de adquirir o bem, mas ele opta por utilizar o seu capital pelo uso temporário mediante remuneração de aluguel. 

Por exemplo, um turista em uma viagem de férias com a necessidade de transporte para um período temporário adquirir a propriedade de um móvel definitivamente não faz sentido, mas sim a locação. 

O contrato possui prazo?

A cessão do uso e gozo se faz por um determinado lapso temporal. Neste instituto, não existe o propósito de transferir a outra parte o domínio do bem, mas apenas dois dos seus poderes inerentes já informados de uso e gozo.

Quem são as partes?

-locador ou senhorio

-locatário, inquilino ou arrendatário

Quais os poderes do locatário?

Com o contrato, o inquilino recebe apenas a posse direta do bem, para exercer o uso e fruição. Que em contrapartida pagará um valor pecuniário a título de aluguel.   

Apenas o locatário possui obrigações?

Este contrato estabelece prestações recíprocas, e não apenas a uma parte, sendo portanto um contrato bilateral ou sinalagmático. Em que o locador assegura ao locatário o uso e fruição da coisa, e esse em contrapartida paga periodicamente um aluguel.

Onde se fundamenta o contrato de locação de bens móveis?

Esta relação será regida pelo Código Civil, quando este trata do contrato de locação de coisas, sendo estabelecidas as regras básicas que vão conduzir o liame. Cabe ressaltar que, há na legislação abertura para que as partes moldem o contrato, de acordo com suas necessidades e interesses.

Onde se fundamenta o contrato de locação de bem imóvel?

Quando o bem é imóvel e situa-se em área urbana, o contrato será regido predominantemente pela Lei do inquilinato (Lei n°8.245/91). Esta lei ao contrário da anterior, diminui a autonomia privada das partes, por envolver muitas questões de ordem pública. 

Existem muitos dispositivos que são obrigatórios, em que o contrato terá que conter aquela regra ou mesmo quando não contenha expressamente, mas que deverá estar implicitamente presente.

O que analisar primeiro ao ser responsável por elaborar um contrato ou analisar uma minuta?

Deve-se primeiramente saber se houve documento pré contratual relativo àquela locação, oferta,  proposta, um encaminhamento de documento, troca de emails ou até mesmo por meio de mensagens de aplicativos instantâneos, se houve troca de informações ou se foi estabelecido condições prévias entre as partes.

Há documento pré-contratual

Se a resposta for sim, você como advogado ao preparar a minuta ou analisar o contrato, deve buscar o conteúdo desses documentos ou mensagens pré-contratuais, para captar as premissas utilizadas pelas partes. Premissas como a possibilidade de realização de uma obra de ampliação, de transferência de contrato, isenção de pagamento de aluguel por realização de benfeitoria.

Portanto, deve-se analisar quais condições prévias fizeram parte da negociação que precisarão estar refletidos na minuta contratual. Caso não tenha você como advogado deve inserir.

Não há documento pré-contratual

Se por outro lado, não houve o documento pré-contratual mas sim uma tratativa que se limitou às condições básicas, como o valor e o período,  o que estava contido no anúncio. O seu trabalho nessa situação começará do zero para elaboração da minuta.    

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