Direito de voto em assembleia de condomínio

Em assembleia condominial, o condômino proprietário de diversas unidades autônomas, ainda que inadimplente em relação a uma ou algumas destas, terá direito de participação e de voto relativamente às suas unidades que estejam em dia com as taxas do condomínio. É certo que o Código Civil submete o exercício do direito de participar e votar em assembleia geral à quitação das dívidas que o condômino tiver com o condomínio. Todavia, deve-se considerar que a quitação exigida pelo art. 1.335, III, do Código Civil para que o condômino tenha o direito de participar das deliberações das assembleias com direito a voto refere-se a cada unidade. Assim, considerando que as taxas condominiais são devidas em relação a cada unidade, autonomamente considerada, a penalidade advinda de seu não pagamento, consequentemente, também deve ser atrelada a cada unidade. Ressalte-se que, a partir de uma interpretação sistemática e teleológica dos dispositivos que tratam do condomínio edilício, é possível depreender que a figura da "unidade isolada" constitui elemento primário da formação do condomínio, estando relacionada a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade. De fato, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais, a dívida delas decorrente estará atrelada a cada unidade, por se tratar de despesa assumida em função da própria coisa. Destaque-se que o Código Civil trouxe como objeto central do condomínio edilício a "unidade autônoma" – e não a figura do condômino –, em virtude da qual o condomínio se instaura, numa relação de meio a fim, apontando assim para a adoção da concepção objetiva de condomínio. Ademais, as dívidas relativas ao imóvel são por ele garantidas, o que indica a estrita vinculação entre o dever de seu pagamento e a propriedade do bem. REsp 1.375.160-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 1º/10/2013.

Atenção!

A doutrina nacional, com base na prática condominial e no direito comparado, preocupa-se com a chamada ditadura condominial. Esta costuma ser estabelecida quando o síndico possui uma série de procurações de proprietários que estão com os imóveis fechados, reunindo nas mãos de uma única pessoa (síndico), inúmeros votos. Assim, o aludido síndico acaba por aprovar, ou reprovar, quase que unilateralmente, as questões.

Atenta a situações como esta, recorda Maria Helena Diniz[1] que o ordenamento jurídico francês apenas permite que cada condômino tenha, no máximo, o seu voto e mais três procurações. Evita-se uma deserção da assembleia e a indevida concentração de poderes. No Brasil há projeto de lei de alteração do Código Civil neste sentido, ainda pendente de análise.

Uma questão muito interessante relaciona-se ao problema da permanência de animais nas unidades autônomas residenciais e se a convenção do condomínio poderia restringir essa conduta.

Com bem obtempera Flávio Tartuce[2], há três situações possíveis: a) a convenção do condomínio proíbe a estada de animais; b) a convenção do condomínio é omissa sobre o tema e c) a convenção do condomínio permite os animais. Nos dois últimos casos (omissão e permissão), entende-se pela possibilidade. Já na primeira hipótese (negativa), vem posicionando-se a doutrina e a jurisprudência de maneira a permitir a estada do animal, desde que não haja qualquer risco ao sossego, saúde ou segurança dos demais condôminos.

Sobre o assunto a doutrina elaborou o Enunciado 566 do Conselho da Justiça Federal nos seguintes termos: “A cláusula convencional que restringe a permanência de animais em unidades autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade”.

A cláusula de negativa é passível de questionamento diante da razoabilidade e proporcionalidade, de acordo com as diretrizes sugeridas pelo enunciado. Destarte, há de se permitir, mesmo diante da vedação da convenção, animais de pequeno porte, desde que não atrapalhe a vizinhança, não sendo, por exemplo, um uivador da madrugada. Outrossim, animais de grande porte, utilizados, até mesmo, terapeuticamente, dóceis e adestrados, na ponderação de interesses e desde que não gerem riscos aos sossego, saúde e segurança dos demais, poderão, eventualmente, ter a sua estada assegurada.

Entrementes, vem se entendendo como lícita a cláusula limitadora do número de cães, pois não é proporcional que haja uma espécie de canil em uma unidade residencial.

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