De acordo com o art. 722, da lei civil, por meio do contrato de corretagem, uma pessoa, que é o corretor, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Esta se distingue da mediação na medida em que o mediador age com imparcialidade diante das partes, tratando-as de forma igualitária.
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Prevalece entre a doutrina e a jurisprudência o entendimento que na corretagem, quem deve remunerar o corretor é o contratante, seja no intuito realizar a venda, a compra, a locação ou qualquer outro contrato. Nada obsta, entretanto, que as partes estipulem em sentido contrário, desde que essa seja feita em sentido expresso.
Porém, há entendimento que essa liberdade em estipular a quem caberá o pagamento não se sustenta diante de um contrato de consumo ou em negócio que mesmo que não seja regido pela lei consumerista, seja determinado em contrato de adesão que determine que a parte não contratante tenha de proceder à remuneração do corretor, em conformidade com o disposto no art. 422, do Código Civil.
Cobrança da corretagem
Assim, na incorporação imobiliária quando não houver informação clara e precisa ao consumidor acerca do conteúdo contratual infere-se ser abusiva a cobrança da corretagem feita ao consumidor quando este adquire uma unidade autônoma, tendo em vista que esse custo é inerente à atividade do fornecedor/incorporador. O mesmo entendimento pode ser aplicado quando da cobrança da Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária – SATI fundamentada no fornecimento ao consumidor dos serviços de assessoria contábil e jurídica da incorporadora. Em geral, esses valores se encontram embutidos no valor total da compra, impossibilitando ao consumidor ter a clareza da informação sobre aquilo que está contido no contrato.
Tal procedimento atenta ao direito básico do consumidor à informação prevista no art. 6º, inc. III, do CDC, devendo esta ser clara e precisa. Sobre isso, dispõe o art. 46, do CDC que os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, quando não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. Assim, o pagamento indevido da comissão de corretagem pelo consumidor possibilitará o pleito de repetição do indébito em dobro da quantia efetivamente paga em face do incorporador, de acordo com o parágrafo único do art. 42 da referida lei.
Na hipótese de haver clareza no contrato de venda acerca da cobrança da corretagem ao consumidor, a doutrina se posiciona de duas formas. A primeira entende que se presentes os seguintes pressupostos será válida a cobrança: a) ciência prévia e clareza em tal estipulação; b) pagamento efetuado em nome do vendedor e; c) dedução do valor da comissão de corretagem do preço da unidade imobiliária contratada. Assim, ausentes qualquer destes requisitos, esta será tida por abusiva.
O segundo entendimento vai no sentido de manter-se abusiva a cobrança, tendo em vista a vulnerabilidade do consumidor frente ao incorporador, tendo em vista que tal custo fora em interesse da atividade empresarial. Junte-se a isso que o consumidor não pode proceder ao pagamento de um serviço que não foi a ele prestado. E mesmo havendo clareza do conteúdo contratual, está será imprestável ao consumidor, tendo em vista que o fornecedor já terá escolhido o corretor que prestará em seu favor os serviços.
Sobre o tema, a 2ª seção do STJ, julgou recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor no qual o colegiado decidiu de forma unânime pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI. Veja:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II – CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese. 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Quanto à prescrição, a tese fixada seguiu recente julgado da Corte pela prescrição trienal: "Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente."
Para melhor entendimento, remetemos a consulta aos seguintes julgados relacionados à temática : REsp 1.551.951; REsp 1.599.511; REsp 1.551.956 e REsp 1.551.968.
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Sobre Cristiano Sobral
Cristiano Sobral é doutorando em Direito. Professor de Direito Civil e Direito do Consumidor na FGV, na Associação do Ministério Público do Rio de Janeiro, na Fundação Escola da Defensoria Pública do Rio de Janeiro, na Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro, no Complexo de Ensino Renato Saraiva e na Fundação Escola do Ministério Público do Rio de Janeiro. Professor universitário, palestrante e autor de diversas obras jurídicas.
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