Condomínio: Pluralidade de Sujeitos e Unicidade de Objeto

Afirma Carlos Roberto Gonçalves[1] que, tradicionalmente, a propriedade é vista como um direito exclusivo. A noção de propriedade está intimamente ligada a ideia de assenhoramento e exclusão dos demais. Todavia, há casos em que uma mesma coisa, simultaneamente, pertence a mais de uma pessoa. Aqui se verifica a figura da copropriedade. Leia-se: do condomínio.

No condomínio, portanto, há comunhão, indivisão. O mesmo direito de propriedade, sobre a mesma coisa, estará sendo exercido pela pluralidade de pessoas físicas ou jurídicas. Esta é a ideia primeira que surge quando se pensa em condomínio.

Segundo Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald[2], no condomínio tradicional não há elisão do princípio da exclusividade proprietária, eis que, em atenção ao estado de indivisão, cada um dos proprietários detém fração ideal do todo. Fala-se em uma pluralidade de sujeitos (proprietários) em um dos polos da relação jurídica. Assim, as mesmas pessoas são donas de cada parte e do todo ao mesmo tempo. Nessa senda, se A, B e C recebem um imóvel de D, em herança e condomínio, cada um daqueles poderá defender, ainda que isoladamente, o todo, em face de terceiros, pouco importando o fato de cada uma apenas titularizar 33,3% (trinta e três, vírgula três por cento) do bem.

Nessa ótica, arrematam os doutrinadores afirmando que o condomínio é uma “situação jurídica em que duas ou mais pessoas, simultaneamente, detém, idênticos direitos e deveres proprietários sobre o mesmo bem” [3].

Segundo Maria Helena Diniz[4], a noção de condomínio (copropriedade) é excepcional, sendo um estado anormal de propriedade, porquanto o conceito de proprietário clássico remete a uma noção de exclusividade plena. Limongi França[5] afirma que o condomínio é uma “espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”.

Flávio Tartuce[6] afirma que “na situação condominial são vários os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que é único, fato que justifica a utilização dos termos copropriedade e compropriedade”.

Diante da noção de excepcionalidade da copropriedade, a doutrina, desde Bonfante[7], tenta explicar o conteúdo jurídico do condomínio. Sobre o tema surgiram dois grupos principais:

a) Teoria da Propriedade Integral ou Total, também chamada de Subsistência.

Vislumbra um único direito no condomínio, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, oponível em face de terceiros, e com o exercício internamente limitado ao direito dos demais coproprietários. O condomínio, portanto, é uma relação de igualdade mutuamente limitada.

b) Teoria das Propriedades Plúrimas Parciais.

Para esta corrente, cada condômino é dono de apenas sua parte ideal, existindo no condomínio diversas propriedades ideais e parciais as quais, somadas, totalizam o condomínio.

Segundo a maioria da doutrina, a tese abraça pelo nosso vigente Código Civil é a da propriedade integral ou total (subsistência). Esta parte da premissa que cada proprietário é dono da coisa como um todo, nas relações de oponibilidade contra terceiros; enquanto que nas relações internas há igualdade de direitos entre os condôminos, sendo o respectivo direito limitado pelas respectivas cotas. Portanto, em havendo um condomínio, haverá um domínio comum, cabendo a cada um dos proprietários igual direito sobre aquele bem indivisível.

Nas lições de Washington Monteiro de Barros[8], o direito nacional adotou a teoria da subsistência, “sendo que o direito de cada condômino em face a terceiros diz respeito a totalidade das faculdades proprietárias, mas, no que tange a relação interna entre os condôminos, há limitação de exercício no limite de suas cotas”.

No que tange à natureza jurídica do condomínio, enquadra-se como direito real, adentrando o fenômeno proprietário (CC, art. 1.225, I). O seu objeto é indivisível, de forma que todos os coproprietários podem utilizar a coisa e sobre ela exercer todos os direitos decorrentes da indivisão, defendendo a sua posse. Decerto, não poderia ser diferente, afinal de contas, se estivéssemos diante de um bem fracionável, não haveria necessidade de comunhão da propriedade.

Os condomínios são guiados por uma fração ideal, sendo esta um representativo matemático da força de cada condômino naquele todo, simbolizando os seus direitos e deveres perante os demais. Tais frações haverão de ser determinadas na própria convenção, mas acaso esta seja silente, serão igualitárias entre todos os coproprietários (CC, art. 1.315, parágrafo único).

Além da fração ideal, cada condômino possui também propriedade da coisa comum. Possui direitos e deveres não apenas sobre a fração ideal, mas também sobre a coisa comum. A fração ideal acaba por guiar as ações internas, entre os condôminos, as limitando consoante a respectiva cota-parte. Já na ação em face de terceiros, o condômino age com direito sobre toda a coisa, independentemente da respectiva fração ideal, como bem defendido pela teoria da subsistência.