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Zona de Confluência: obrigações propter rem, obrigações de ônus real e obrigações de eficácia real

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Atualizado em 05/02/2018 - 15:09

propriedadeExistem figuras híbridas, mistas ou simbióticas que, por confluírem elementos de direitos reais e elementos de direitos pessoais a um só tempo, habitam uma zona intermediária. Os principais moradores desta zona de confluência são as obrigações propter rem, de ônus real e de eficácia real.

 

Propter rem

Vamos iniciar a nossa abordagem com as obrigações propter rem. São as obrigações próprias da coisa (propter rem), ou na coisa (in rem), ou da coisa (ob rem), também denominadas de obrigações ambulatoriais, reais ou mistas. São obrigações impostas ao titular do direito real simplesmente por esta sua condição. Exemplifica-se: tenho que respeitar a convenção condominial enquanto condômino.

Tais obrigações  aderem à coisa (e não à pessoa), transmitindo-se automaticamente ao seu novo titular, desde que haja transferência proprietária (transmissão automática). Além das já citadas taxas condôminiais, são exemplos o IPTU, ITR, a obrigação de recuperar área ambiental degradada e o IPVA (Informativo 291, STJ e REsp. 659.584-SP).

Em sendo consequência do direito real, o devedor da obrigação propter rem pode se livrar do seu débito, simplesmente, abandonando a coisa. Claro. Uma vez não mais sendo proprietário, obrigação não há. Tecnicamente é o que se denomina de abandono liberatório ou renúncia liberatória.

Sistematizando o tema, refere-se Maria Helena Diniz à obrigação propter rem como sendo figura autônoma situada entre o direito real e o pessoal, a qual encerra uma obrigação acessória mista, por vincular-se a um direito real. Ainda segundo a autora, a obrigação em comento possui três caracteres: (1) vinculação a um direito real, ou seja, a determinada coisa que o devedor seja proprietário ou possuidor, (2) possibilidade de exoneração pelo abandono, (3) transmissibilidade pela via dos negócios jurídicos [1].

 

Obrigações de ônus real

Continuando com a análise da zona híbrida, adentra-se no estudo das obrigações de ônus real.

Obrigação de ônus real é aquela que limita o uso e o gozo da propriedade, consistindo em um gravame. É um direito sobre coisa alheia, oponível erga omnes. Verifica-se esta casuística na renda constituída sobre imóvel, na qual há um direito temporário que grava determinado bem, obrigando o seu proprietário a pagar prestações periódicas (art. 803 do CC). Exemplifica-se: João doa uma fazenda para Maria, obrigando esta (Maria) a destinar 50% (cinquenta por cento) da safra colhida, todo ano, para Caio.

Enquadra-se igualmente aqui a hipoteca, o penhor e a anticrese, que são direitos reais de garantia, posto darem garantia a uma obrigação pré-existente, onerando um bem.

A obrigação de ônus real tem como traço distintivo da propter rem o fato de se limitar ao valor da coisa. Com efeito, nada impede que o montante da obrigação propter rem supere, em muito, o valor do bem principal, a exemplo de um IPTU progressivo. Tal não ocorre nas obrigações de ônus real, pois não é possível onerar um bem acima de seu principal. No exemplo conferido há pouco, não seria possível Maria ser obrigada a destinar 150% (cento e cinquenta por cento) da safra. Demais disto, as obrigações de ônus reais desaparecem com o perecimento da coisa, fato que não acontece com as denominadas propter rem.

 

Obrigações de eficácia real

Ainda na análise das figuras hibridas, há de se falar nas obrigações de eficácia real.

A obrigação de eficácia real é aquela que, sem perder o seu caráter de direito pessoal, ou direito a uma prestação, ganha oponibilidade contra terceiros, que adquiram direitos sobre determinado bem, tendo em vista o seu registro. É o que tecnicamente chama-se de oponibilidade erga omnes. São obrigações que se transmitem.

Ainda no abrandamento do relativismo contratual, percebe-se que a tutela externa do crédito (função social) e o caráter transindividual das obrigações confere aos contratos uma importante eficácia difusa. Exemplifica-se com o TAC (Termo de Ajustamento de Conduta), os contratos de massa e o dano social, todos transbordando a mera eficácia inter-partes.

Demais disto, as situações patrimoniais, tanto reais quanto obrigacionais, foram funcionalizadas, tendo sido realizada uma opção pelo existencialismo, com a derrocada do individualismo; e do personalismo, sobrepondo-se ao patrimonialismo. Infere-se, portanto, mais um traço de aproximação, em busca da tutela da dignidade da pessoa humana.

A propriedade não mais é vista como uma relação de submissão, mas sim de cooperação, tendo forte viés obrigacional e perante a qual se considera, também, os interesses dos não proprietários, o que se observa, por exemplo, na redução dos prazos da usucapião por conta da função social da posse exercida.

Verifica-se a teoria do terceiro cúmplice ou ofensor das relações contratuais, que pode sofrer responsabilização civil na modalidade aquiliana. Infere-se a possibilidade de confecção de uma cláusula penal extra alios, visando a penalização na hipótese de terceiro ofensor. Ao lado disto, surge o terceiro vítima, atingindo em consequência da execução de um contrato e que, igualmente, pode pleitear a sua reparação no Poder Judiciário.

Ao que parece, a teoria monista vem mostrando os seus atributos de forma cada vez mais veemente no direito nacional. Apesar, registre-se, do ordenamento jurídico pátrio adotar a teoria dualista.

 

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* Roberto Figueiredo é Advogado, Procurador do Estado da Bahia, Presidente da Associação de Procuradores do Estado da Bahia, Professor do CERS e de cursos de pós-graduação pelo país, além de autor de Livros e Artigos Científicos.

Aproveite e leia também o artigo do professor sobre Propriedade Resolúvel

 

 

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[1]In Curso de Direito Civil Brasileiro. 24. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2009, p. 29/30.

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