Saiba mais sobre: venda ad corpus e venda ad mensuram

O tema está todo ele disciplinado no art. 500 do CC, cuja relevância é tamanha que se faz pedagógica a transcrição do texto de lei para melhor compreensão do assunto a ser exposto:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1^o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2^o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3^o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

A venda por extensão ou simplesmente ad mensuram é aquela na qual vendedor e comprador consideram como importante a exata medida, dimensão especifica, da coisa objeto do negócio jurídico (ex: compro um imóvel de 125 metro quadrados).

A venda por referência meramente enunciativa ou simplesmente denominada ad corpus é aquela na qual contratante e adquirente não se preocupam com a medida da coisa, mas tão somente com a própria coisa em si (ex: quero comprar o Sítio do Pica Pau Amarelo, independentemente do tamanho deste).

Sustentam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald[1] que a análise desta situação especial da compra e venda deve estar diretamente relacionada com a teoria da substancial performance (teoria do adimplemento substancial), advertindo que o §1º do art. 500 prescreve que “sendo a diferença de medição encontrada no imóvel inferior a 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada (ou seja, inferior a cinco por cento), não se autoriza a adoção das medidas jurídicas redibitórias, expostas no caput do próprio dispositivo legal”.

Como os tribunais estão entendendo esta questão?

O Superior Tribunal de Justiça no REsp. 1.805/GO já entendeu que “não cabe indenização a parte que alega prejuízo, eis que a enunciação de algueiragem teve por escopo tão somente definir os limites da área integrante da avença”.