A vedação ao uso anormal da propriedade

O Código Civil proíbe no direito de vizinhança o uso anormal da propriedade. Em outras palavras significa afirmar que confere ao proprietário ou ao possuidor de um prédio o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização anormal da propriedade vizinha.

Sob a perspectiva obrigacional pode-se perceber que existem obrigações negativas entre os vizinhos, as quais encerram abstenções (prestações de não-fazer). A inobservância destas abstenções caracteriza ato ilícito a permitir ao proprietário ou possuidor lesados obter do Aparato Judiciário tutela jurisdicional específica, que lhe assegure o resultado prático da defesa de sua propriedade e de seus direitos de vizinhança.

Observe-se sob o ângulo do processo civil que terão legitimidade ativa ad causam para postular a tutela jurisdicional tanto o proprietário, quanto o possuidor. De acordo com o art. 3º do CPC para propor ou contestar uma ação será preciso que a parte demonstre ter interesse e legitimidade, caso em que o mérito da demanda poderá ser apreciado. Não possuindo a parte interesse jurídico ou legitimidade, será tida como carecedora do direito de ação, por falta de uma das condições da ação, aspecto que enseja a extinção do pedido sem resolução de mérito.

Como ficará no Novo Código de Processo Civil (NCPC)?

O art. 3º do CPC vigente prescreve que “Para propor ou contestar a ação é necessário ter interesse e legitimidade”. É a chamada legitimação ordinária ou comum.

O novo CPC (NCPC) dispõe sobre o tema no art. 17, com redação distinta, afirmando que “Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade”. A inovação aperfeiçoa a técnica processual e veio em boa hora, afinal de contas os temas da legitimidade e do interesse não giram em torno apenas do autor ou do réu de uma demanda; daí porque não se restringem ao ajuizamento ou à contestação de pedidos. Assim, toda e qualquer pessoa ou ente que se dirigir ao Judiciário por meio de postulações – seja como autor, réu, terceiro, etc. – terá que demonstrar legitimidade e interesse de agir, no binômio necessidade-utilidade.

Já o art. 6º do CPC vigente reza que “Ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”. É a batizada legitimação extraordinária ou substituição processual. Este preceito passará a ser o art. 18 do novo CPC (NCPC) e sua redação agora é a seguinte: “Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”. Trata-se de mero aperfeiçoamento técnico com a manutenção, em linhas gerais, da mens legis[1].

Imagine, por exemplo, que um vizinho possua, em um apartamento residencial de 100 m2, doze gatos. E que isto acarrete não apenas odores extremamente inadequados àquela moradia, ou mesmo que outro vizinho costumeiramente realize ensaios musicais em níveis de ruídos muito acima dos habitualmente toleráveis. Imagine agora, finalmente, que um vizinho realize em seu ambiente doméstico empréstimos de dinheiro, utilizando aquela moradia de maneira incomum, recebendo diariamente inúmeras pessoas que precisam tomar dinheiro emprestado. Nestes três exemplos – seja por força do risco à saúde pública, exemplo um; seja em decorrência do desassossego, exemplo dois ou, finalmente, à vista do risco à segurança doméstica, exemplo três – o fato é que o uso anormal da propriedade estará identificado.

Maria Helena Diniz[2] afirma que o grau de tolerabilidade ao incômodo, a localização do prédio e a natureza da utilização ou do incômodo verificado constituem alguns dos fatores que devem ser levados em consideração para verificar se o exercício da propriedade está, ou não, dentro do nível de normalidade. A ponderação é necessária.

Recorda-se que o Código Civil impõe que se considere para fins de uso anormal da propriedade a natureza e a localização do prédio. Como adverte Flávio Tartuce[3] “se uma área em uma localidade praiana é destinada a bares noturnos (conforme normas regulamentares do próprio Município) deve existir uma tolerância maior ao barulho. O raciocínio não é o mesmo se a casa noturna se localizar em uma região essencialmente residencial”.

Daí a importância do plano diretor aprovado por lei do município, conforme arts. 39 e seguintes do Estatuto das Cidades, a fim de constatar se no caso em destaque a propriedade está sendo utilizada nos exatos limites não apenas da sua função social em abstrato, mas se acarreta algum impacto de vizinhança. Com efeito, o estudo de impacto de vizinhança é imposto pelo Estatuto das Cidades e poderá ser utilizado como elemento decisório no caso concreto.

Entrementes, a falta do estudo do impacto de vizinhança, ou mesmo de um plano direito aprovado por legislação municipal, jamais poderá ser utilizada como argumento justificador do desrespeito ao direito de vizinhança. Isto, porque, sem embargos de dúvidas, os conflitos envolvendo o direito de vizinhança nem sempre serão fáceis de se solucionar à primeira vista, notadamente quando aparentemente se apresentarem em rota de colisão com outros direitos consagrados, tais como a intimidade e a inviolabilidade da vida privada, assegurados no art. 5º, inciso X da Constituição Federal e no art. 21 do Código Civil. A lição é de Flávio Tartuce[4].

Uma interessante maneira de solucionar as questões envolvendo tais conflitos será utilizando os critérios dos arts. 113 e 187 do Código Civil, vale dizer, levando em consideração os costumes e a boa-fé objetiva no caso concreto.

Como é possível observar o art. 1.277 do CC prescreve verdadeira cláusula geral de proteção ao direito de vizinhança em face de toda e qualquer agressão externa mediante a utilização de conceitos jurídicos abertos: saúde, sossego e segurança.

Maria Helena Diniz[5] recorda que muitos dos conflitos de vizinhança podem e devem ser solucionados nos Juizados Especiais Cíveis, que possuem competência para tanto, na forma do art. 3º, incisos I e II da Lei Federal nº 9.099/95.

Carlos Roberto Gonçalves[6] arremata sustentando que os atos ilegais e abusivos decorrentes do uso anormal da propriedade conferem “não só ao proprietário como também ao possuidor o direito de fazer cessar as interferências ilegais ou abusivas provocadas pela utilização da propriedade vizinha, em detrimento de sua segurança, de seu sossego e de sua saúde. O uso anormal é tanto o ilícito como o abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica, social, a boa-fé ou os bons costumes”. Recomenda o ilustre doutrinador que se verifique sempre em situações como estas três diretrizes básicas:

1 – A extensão do dano ou do incomodo causado para constatar se este se encontra no limite do tolerável; 

2 – Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais;

3 – Considerar a anterioridade da posse.

Prossegue Carlos Roberto Gonçalves[7] apresentando os seguintes critérios para composição de tais conflitos: (i) se o incomodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido; (ii) se o dano for intolerável, deve o juiz primeiramente determinar a redução do mesmo às proporções normais; (iii) se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, deverá o magistrado fazer cessar a atividade, salvo se o interesse social justificar a manutenção do dano, caso em que o juiz de direito não deverá mandar cessar a atividade. Justo por isto que Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald Jr[8] lembram que os direitos de vizinhança podem ser gratuitos ou onerosos, quando acarretem ou não indenização.

Por fim, ressalta-se que a municipalidade também deverá atuar na defesa do uso normal da propriedade e nos limites do Poder de Polícia que lhe é conferido enquanto Administração Pública. A observação é de Maria Helena Diniz[9].